دستور تخلیه ملک مسکونی * تجاری

تقریبا بین 30 تا 40 درصد دعاوی حقوقی که در دادگاه ها حقوقی کشور مطرح می شوند به دعاوی دستور تخلیه ملک مسکونی تجاری و استیجاری تعلق دارند. این دعاوی در حالت کلی در مورد روابط مستاجر و موجر هستند که بیشترین آمار دعاوی را شامل می شوند و همگی از روابط استیجاری ناشی می شوند.

همان طور که می دانید برخی از افراد واحدهای آپارتمانی و یا تجاری دارند که خود نیازی به استفاده از آنها به هر دلیلی ندارند. این افراد معمولا سعی می کنند این واحدهای خالی را به صورت بلند مدت و یا کوتاه مدت و البته با انعقاد قراردادی به افراد دیگر اجاره بدهند. در این حالت قوانین خاصی بین موجر و مستاجر حاکم خواهد بود.

موجر و یا همان صاحب ملک از مستاجر انتظار دارد تا مبلغ اجاره را که در قرارداد تعیین شده، در موعد مقرر پرداخت کند. علاوه بر این با پایان مدت اجاره مستاجر باید در صورت عدم تمدید، ملک را تخلیه کرده و آن را در اختیار موجر قرار دهد.

دستور تخلیه ملک مسکونی

دستور تخلیه ملک تجاری و مسکونی در حقیقت حق قانونی موجر و یا همان مالک ملک است که از سوی قانونگذار تعیین شده است. بر اساس این قانون صاحب ملک مختار است تا پس از اتمام مدت زمان تعیین شده برای اجاره و یا با مشاهده تخلفات مستاجر، تقاضای صدور دستور تخلیه ملک تجاری را بنماید. البته در این خصوص باید به قرارداد تنظیم شده دقت شده و تعیین گردد به کدام یک از قوانین مرتبط با اجاره مربوط می شود.

مدارک مورد نیاز برای صدور دستور تخلیه ملک مسکونی

موجر باید با کمک وکیل ملکی در شیراز و با در دست داشتن سند مالکیت خود و به همراه سند اجاره، برای اثبات شرایط لازم برای صدور دستور تخلیه مراجعه کند. ماده قانون های 1 تا 15 سال 1362 و یا ماده قوانین 1 و 3 سال 1376 و همچنین ماده 494 از قانون مدنی می توانند مصادیقی برای صدور حکم تخلیه واحدهای مسکونی باشند.

دستور تخلیه ملک مسکونی با حکم تخلیه چه تفاوتی دارد؟

در قانون اساسی کشور این دو مورد در برخی جهات تفاوت هایی دارند. دستور تخلیه ملک زمانی که روابط بین مستاجر و موجر با توجه به قانون 1376 باشد، صادر می گردد. البته باید به شرایط این قانون در متن اجاره نامه نیز اشاره گردد.
در صورتی که حکم تخلیه تنها زمانی می تواند صادر گردد که موجر به هر دلیلی نتواند با توجه به قانون، دستور تخلیه را از دادگاه بگیرد. در این مواقع برای صدور حکم تخلیه نیاز به دادرسی دعاوی ملکی خواهد بود.

تخلیه ملک مسکونی در چه مواقعی از سوی موجر می تواند درخواست شود؟

با توجه به ماده 8 از قانون روابط مستاجر و موجر که در سال 62 به تصویب رسیده، موجر محل مسکونی و تجاری در موارد زیر می تواند با کمک بهترین وکیل شیراز درخواست فسخ قرارداد را کرده و از دادگاه خواستار صدور دستور تخلیه ملک مسکونی شود:

1. اگر مستاجر از حق انتقال به غیر برخوردار نباشد ولی با این حال قسمتی از ملک و یا کل آن را به شخص دیگری واگذار کرده باشد. به عنوان مثال ممکن است مستاجر ملک مورد نظر را برای اجاره در اختیار شخص دیگری گذاشته باشد.
2. اگر مستاجر پس از اجاره محل مورد نظر، آن را در اختیار افراد دیگری قرار دهد که ورثه وی نباشند.
3. ممکن است در متن قرارداد اجاره اشاره شود که در صورت انتقال قطعی ملک به دیگری، موجر حق فسخ قرارداد اجاره را دارد.
4. در مواقعی که مستاجر کاربری محل مورد نظر را تغییر دهد. به عنوان مثال در قرارداد قید شده باشد برای سکونت اجاره می شود ولی مستاجر در عمل از ملک برای کاربری تجاری استفاده نماید.
5. اگر مستاجر با وجود تعهدی که بر پرداخت به موقع مبلغ اجاره دارد، نتواند به تعهد خود عمل کند.
6. در مواقعی ممکن است صاحب ملک برای اسکان خود و یا خانواده اش به ملک نیاز داشته باشد.

تخلیه فوری ملک تحت چه شرایطی امکان پذیر است؟

قرارداد اجاره باید در دو نسخه باشد. در ماده 2 قوانین مرتبط با روابط مستاجر و موجر که در سال 1376 به تصویب رسید، قرارداد اجاره باید در دو برگ تنظیم گردد. حساسیت این موضوع بسیار زیاد است و علت آن آشنایی بیشتر مستاجر و موجر به وظایف خود در قرارداد است. علاوه بر این، با این روش احتمال الحاق و یا جعل قرارداد اجاره نیز به صفر می رسد.

در قرارداد اجاره دو نفر به عنوان شاهد گواهی دهند. در صورتی که صحت قرارداد و وقوع آن توسط دو نفر شاهد تصدیق شده و متن قرارداد به امضاء آنها برسد، می توان دستور تخلیه ملک مسکونی را فورا دریافت نمود.

مهلت اجرای دستور تخلیه ملک مسکونی

برای اجرای دستور تخلیه ملک مسکونی و یا دستور تخلیه ملک تجاری مطابق با ماده 13 آیین نامه رفتار می شود که به شرح زیر می باشد:

«چنانچه در زمان اجرای دستور تخلیه مراجع قضایی و دوایر اجرای ثبت به علت وقوع حوادث غیر مترقبه، مستاجر قادر به تخلیه ملک مسکونی نباشد و تقاضای استمهال نماید، مراتب درخواست وی توسط مامور اجرا به مقام قضایی دستور دهنده گزارش می شود.
مقام قضایی صالح می تواند با تقاضای استمهال مستاجر برای یک نوبت به مدت حداکثر یک ماه موافقت کند.»

البته لازم به ذکر است که مستاجر تنها در زمان اجرای دستور تخلیه ملک تجاری و مسکونی می تواند برای تحویل در خواست خود به مقام قضایی از طریق مامور اجرای حکم اقدام نماید.

دستور تخلیه ملک تجاری در صلاحیت کجاست؟

1. دادگاه، شورای حل اختلاف و در حالت کلی مراجع قضایی:

برای رسیدگی به درخواست صدور دستور تخلیه ملک مسکونی در صورتی که تمام شرایط از قبیل امضاء دو شاهد و دو نسخ بودن قرارداد رعایت شده باشد، بر اساس قوانین مرجع رسیدگی صالح شورای حل اختلاف خواهد بود. البته اگر شرایط ذکر شده رعایت نشده باشد برای رسیدگی به پرونده تخلیه ملک، دادگاه محل وقوع ملک اصلح به رسیدگی به پرونده خواهد بود. در این صورت برای صدور حکم تخلیه مالک باید به دادگاه مراجعه نماید.

2. دوایر اجرای ثبت:

در برخی از موارد ممکن است اجاره نامه به صورت سند رسمی و در دفاتر رسمی تنظیم گردد. در این شرایط با توجه به ماده 9 و 11 از قوانین حاکم بر روابط مستاجر و موجر که در سال 1376 تصویب شد و همچنین ماده 11 از آیین نامه، وظیفه سردفتر است که بعد از احراز صلاحیت و هویت فرد متقاضی، اجرائیه را تنظیم نماید. این اجرائیه باید طی 24 ساعت و در 3 نسخه تنظیم گردد و سپس ممهور به مهر ویژه اجرا گردد. سپس برای اجرا به دایره اجرای اسناد رسمی ثبت محل فرستاده شود.

گرفتن حکم تخلیه چه مدتی طول می کشد؟

با صدور دستور تخلیه ملک مسکونی، به گرفتن حکم تخلیه مستاجر سه روز مهلت داده می شود. اما دریافت حکم تخلیه از مراجع ذیصلاح ممکن است یک هفته به طول بیانجامد. البته اگر نیاز به اثبات مطلبی از سوی موجر باشد (به عنوان مثال اثبات مالکیت با سند)، امکان دارد این مدت زمان کمی هم طولانی تر شود.

توقف دستور تخلیه چیست؟

مستاجر تنها در دو حالت می تواند از اجرای دستور تخلیه ملک تجاری و مسکونی جلوگیری کند:

• در صورتی که مستاجر ادعا داشته باشد که قرارداد تمدید شده است.
• ممکن است مستاجر ادعا داشته باشد که سند مورد استفاده از سوی موجر جعلی بوده و اصالت ندارد.