قرارداد مشارکت در ساخت چیست و چگونه منعقد می شود؟ یکی از قراردادهای حقوق مدنی که بین اشخاص حقیقی یا حقوقی منعقد می شود و مستلزم رسیدگی به بسیاری از مسائل حقوقی است، قرارداد همکاری ساختمانی است که به زبان ساده به صورت قراردادی بین مالک زمین و طراح در ساخت و ساز ساختمان زمین بنای جدید می باشد، و بر اساس ضمانت اجرایی قرارداد مشارکت در ساخت هر یک از طرفین سهم خود را آورده و دارند.
طبق اجرای این قرارداد، هر یک از طرفین می توانند سهم خود را از ساختمان پیش فروش کنند، مشروط بر اینکه قرارداد تا زمان معینی مثلاً اتمام ساخت و ساز، این حق را از طرفین سلب نکند. بنابراین قرارداد پیش فروش ساختمان باید بر اساس قوانین موجود در قرارداد مشارکت در ساخت باشد.
همچنین بخوانید:
وضعیت و بندهای مهم قرارداد مشارکت در ساخت
در قرارداد مهم مشارکت ساختمانی باید به بندهای مهم این موضوع به شرح زیر اشاره شود:
- اطلاعات کامل طرفین قرارداد باید به تفصیل ذکر شود. طرفین قرارداد باید اصل مدارک هویتی طرف مقابل را تأیید کنند. در این صورت طرفین باید از معتبر بودن هویت طرف مقابل اطمینان حاصل کنند تا کلاهبرداری صورت نگیرد.
- در هر قرارداد مشارکت در ساخت باید موضوع به طور کامل تعریف شود تا شکی نباشد. مثلاً در قرارداد قید شود که زمین معینی در منطقه خاصی در ثبت دولتی معین است.
- افراد باید با اظهارات طرفین آشنا باشند. بدین صورت که سرمایه گذار ملکی مقدار معینی وجه نقد را در قرارداد سرمایه گذاری کرده و مالک زمین را به عنوان وثیقه در قرارداد گنجانده است.
- سایر شرایطی که باید در قرارداد گنجانده شود عبارتند از:
درصد طرفین قرارداد برای ساختمان جدید باید در قرارداد مشخص شود. مثلاً سازنده به صورت قراردادی با مالک زمین موافقت می کند که از 20 واحد ساخته شده، 5 واحد به سازنده طرح واگذار شود و 15 واحد به مالک ساختمان.
در مدت ضمانت اجرایی قرارداد مشارکت در ساخت باید مشخص شود که سازنده چه زمانی باید کار را شروع کند. و پس از شروع، چه زمانی باید ساخت و ساز را به پایان برساند و سایر مهلت ها از جمله اتمام کار و سایر موارد. دلیل تعیین مهلت این است که اگر تولیدکننده مقید به زمان نباشد، به راحتی می تواند از انجام تعهدات خود در موعد مقرر خودداری کند.
باید وظایف طرفین به صراحت توضیح داده شود تا فردی که قرارداد را منعقد کرده است، با بیان اینکه مسئولیت من نیست از بار مسئولیت شانه خالی نکند. همچنین مسئولیت باید به گونه ای نوشته شود که فرد نتواند برداشت اشتباهی از آن داشته باشد.
از جمله بندهای باقیمانده از قرارداد مشارکت ساختمانی می توان به بندهای قرارداد، تعیین دفتر اسناد رسمی و ثبت اسناد ضمیمه قرارداد اشاره کرد.
شرایط فنی و عملیاتی در قرارداد مشارکت ساخت
یکی از بندهایی که باید کلمه به کلمه بررسی شود تا از اختلافات بعدی جلوگیری شود، بند فنی و عملکرد اجرایی است. مثلاً نوع کولر، اسکلت بندی ساختمان، کاشی و سرامیک مصرفی، پمپ و سایر مصالح مورد نیاز برای ساخت بنا در آن لحاظ شود. زیرا در پرونده های ملکی بسیار دیده شده است که افرادی که قرارداد ندارند به دلیل تفاوت در نوع بتن مورد استفاده در ساخت ساختمان با مشکل مواجه می شوند. به همین دلیل برای انعقاد قرارداد باید از بهترین وکیل شیراز در این امر استفاده شود تا موضوعی از قلم نیفتد.
کلاهبرداری قرارداد مشارکت در ساخت و ساز
افرادی که می خواهند قرارداد ببندند باید بسیار مراقب باشند که فریب نخورند. یکی از تقلب ها و کلاهبرداری های رایجی که در قرارداد مشارکت در ساخت رخ می دهد، این است که قرارداد به سازنده قدرت کامل برای پیش فروش سهم خود می دهد. برخی از سازندگان سودجو از این فرصت استفاده می کنند و بدون سرمایه گذاری در شراکت ترجیح می دهند با پیش فروش بلوک ها و گرفتن مبالغ هنگفت فرار کنند. در حالی که در واقع مالک پروژه را از دست می دهد.
بنابراین برای جلوگیری از وقوع این گونه جرائم بهتر است تا حد امکان این حق به سازنده اعطا نشود. و یا در صورت اعطای این حق با مشورت وکیل متخصص ملک و املاک شیراز، باید محدودیت هایی وضع شود که فرد در معرض فرصت طلبی قرار نگیرند.
تغییرات در قیمت ملک و هزینه های ساخت و ساز
باید در قرارداد کار ساختمانی تعیین شود که، تغییرات و نوسانات هزینه های ساخت به دلیل تورم و یا دلایل دیگر، تأثیری بر هزینه های تضمین شده در قرارداد ندارد. زیرا تا کنون بسیاری از کارها به دلیل عدم ذکر این ماده در قرارداد مشارکت در ساخت به صورت موقت یا دائم متوقف شده اند.
استعلام در مورد ملک و زمین مالک
سازنده پیمانکار باید ملک و زمینی را که قرار است در آن کار انجام شود استعلام کند. استعلام به روز بودن ملک توسط مالک انجام می شود که به دفاتر اسناد رسمی مراجعه و شناسنامه و اصل مدارک مالکیت را ارائه می کند. پس از بررسی و اثبات مالکیت با سند عادی مشخص می شود که آیا ساختمان در رهن بانک یا سازمان دیگری بوده یا خیر. ساختمان تعطیل است یا خیر و آیا ساختمان در نقشه های ساخت و ساز شهری وجود دارد؟
پاسخ استعلام معمولاً بین 48 ساعت تا 72 ساعت بعد آماده می شود. که توسط اداره ثبت صادر و برای دفتر اسناد رسمی ارسال می شود.
همچنین بخوانید: وکیل قاچاق ارز در شیراز
پروانه اجرای سازنده
زمانی که مالک زمین به طور کلی بخواهد ملک خود را تخریب و بازسازی کند، باید با سازنده ای که دارای مجوز اجرا از سازمان نظام مهندسی و وزارت مسکن است، توافق کند. در غیر این صورت به دلیل عدم تخصص یا پیگیری دستگاه نظارتی و بروز مشکلات قانونی، روند ساخت و ساز را متوقف خواهد کرد.
ارزشیابی توانایی های مالی تولیدکننده و سازنده
یکی از مهمترین ملزومات سازنده توان مالی است، برای ارزیابی کارایی مالی یک سازنده باید هزینه کلی پروژه را بر اساس میزان نقدینگی مورد نیاز، ساختار، نوع مصالح و … تعیین کرد. و در ادامه زمان مناسبی برای پوشش هر هزینه را در قرارداد مشارکت در ساخت بیان کرد. پس از تعیین سرمایه مورد نیاز برای اجرای پروژه، بررسی گردش مالی و دارایی سازنده ضروری است.
لازم به ذکر است موسساتی هستند که بررسی های مالی انجام می دهند. مالک می تواند با استعلام اعتبار مالی سازنده از طریق این موسسات از توانایی مالی سازنده مطلع شود.
شایان ذکر است در مواردی که سازنده از فردی به عنوان سرمایه گذار برای پیشبرد پروژه استفاده می کند، مالک باید مراحل اعتبار سنجی را برای سرمایه گذار طی کند.
در ادامه بخوانید: وکیل حضانت در شیراز
جمع بندی نهایی
قراردادهای مشارکت در ساخت به عنوان بهترین، آسان ترین و سریع ترین راه حل برای بازسازی ساختمان های قدیمی و زیباسازی محله های قدیمی شناخته می شود. سهولت در انعقاد قراردادهای مشارکت ساختمانی، خانه های قدیمی و فرسوده را به تدریج به پروژه های ساختمانی جدید تبدیل می کند. بنابراین بسیاری از مشکلات شهری حل می شود.
این قرارداد توافق مهمی است که باید هنگام تنظیم هر مشارکت مورد توجه قرار گیرد. قانونی بودن قرارداد مشارکت و تعهدات قانونی و قراردادی از نظر حقوقی بسیار حائز اهمیت است. چرا که، با رعایت دقیق مفاد این قرارداد، هیچ یک از طرفین متضرر نمی شوند.
جهت کسب اطلاعات بیشتر می توانید با شماره تلفن های درج شده در سایت تماس حاصل نمایید. کارشناسان و وکلای خبره ما آماده پاسخگویی به تمامی سوالات شما در این زمینه می باشند.