قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟
قرارداد مشارکت در ساخت، قراردادی بین مالک و سازنده است. بر اساس این قرارداد ، ملک از مالک و هزینه های اجرایی، نوسازی و تخریب نیز بر عهده سازنده می باشد. در نهایت هم هزینه های نوسازی و تخریب و عملیات اجرایی را محاسبه می کنند و با توجه به ارزش زمین، نسبت به تقسیم واحدهای ساخته شده تصمیم گیری می کنند.
قوانین مشارکت در ساخت
برخی از قوانین ساخت و سازهای اشتراکی به شرح زیر است:
- سازنده باید متعهد شود که برای اقامت مالک در طول دوره ساخت، مکان مناسبی را پیش بینی کند و پول پیش و اجاره بهای یک ساله آن را بپردازد.
- سازنده در مقابل انواع خسارت‌ها نظیر خسارت به ملک‌های همجوار، مسئول می باشد.
- تمامی حوادث ناشی از ساخت و ساز در حین کار و بیمه تامین اجتماعی متوجه سازنده می شود.
- یکی از قوانین مشارکت در ساخت، تعیین متراژ زمین و قیمت زمین است. در صورت عدم تعیین این مورد، ضرر زیادی متوجه مالک خواهد شد.
- بایستی تاریخ شروع به کار و طول مدت کار در قرارداد قید شود. در واقع این کار نوعی تعهد برای سازنده ایجاد می کند تا پروژه را در موعد مقرر به اتمام برساند و تحویل دهد.
- در زمان تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت، نباید اختیار تام به سازنده دهید.
- توجه داشته باشید که در زمان تنظیم قرارداد، یک بند مبنی بر عدم تأثیر تغییرات قیمت ملک و ساخت و ساز بر مبالغ تعیین شده در زمان انعقاد قرارداد، درج کنید.
- قرارداد را در حضور یک مهندس سازه خبره منعقد کنید و تمامی متریال لازم برای ساخت ساختمان، را در قرارداد ذکر کنید تا در حین کار، دچار اختلاف نظر نشوید .
- همۀ تعهدات مالک و سازنده بایستی به صورت کتبی باشد و نسخه اصل و کپی آن دست هر دو طرف باشد.
- تا حد امکان سعی کنید همه ی قراردادها و تعهدات خود را در دفتر اسناد رسمی و یا دفاتر وکالت منعقد کنید.
- نحوه انتقال سند از مالک به سازنده را در قرارداد مشارکت در ساخت درج نمایید و اگر در این میان چک رد و بدل می‌شود، مشخصات چک را نیز در قرارداد درج کنید.
- یک برنامه زمان‌بندی تعیین کنید، و کار ساخت و ساز ساختمان را مرحله‌بندی کنید و زمان پایان هر مرحله را در قرارداد تعیین و درج نمایید. زیرا در صورت تخلف سازنده، تنها با داشتن برنامه زمان‌بندی می‌توانید از او شکایت کنید.
انواع تعهدات در ساخت
تعهدات مالک زمین و سازنده ملک در قبال هم از مهمترین تعهدات مشارکت در ساخت می باشد. برای تنظیم این قرارداد، مالک و سازنده باید به تعهدات طرفین آشنایی داشته باشند. البته همیشه تعهدات سازنده ملک در قرارداد مشارکت در ساخت ، بیشتر از مالک زمین می باشد. برای نمونه ضمانت اجرایی قرارداد مشارکت در ساخت از مواردی است که به منظور تضمین اجرای پروژه ساخت و ساز باید به نحو احسن و مطابق با تفاهم طرفین، در نظر گرفته شود. به طور کلی تعهدات مالک و سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت ، با توجه به خصوصیات هر پروژه می تواند متفاوت باشد. در ادامه تعهدات مالک زمین و سازنده در مشارکت در ساخت را به طور کامل برایتان شرح خواهیم داد:
همچنین بخوانید: قوانین آپارتمان نشینی
تعهدات مالک زمین در مشارکت در ساخت
- یکی از تعهدات مالک در قرارداد مشارکت در ساخت ، رهن و وثیقه نبودن سند ملک است. اگر مالک با سند زمین خود وام گرفته باشد، تا پیش از تسویه کامل وام، سند آزاد نمی شود و در گرو بانک است. بنابراین سازنده باید نسبت به استعلام سند ملک از نظر رسمی بودن و وثیقه نبودن آن اقدام نماید.
- تحویل به موقع ملک به سازنده ، از جمله تعهدات دیگر مالک در قرارداد مشارکت در ساخت می باشد. برای تخلیه و تحویل ملک، بایستی برنامه زمانی تعیین کنید و پس از اخذ جواز توسط سازنده، مالک موظف است با توجه به قرارداد صورت گرفته، در زمان مقرر ملک را تحویل مالک دهد.
- پرداخت تمام هزینه های مربوط به ملک همچون بدهی های مربوط به آب، برق، گاز، فاضلاب شهری و پرداخت عوارض سالیانه شهرداری و … تا پیش از تحویل آن به سازنده، جزو تعهدات مالک در قرارداد مشارکت در ساخت می باشد.
- از تعهدات دیگر مالک در قرارداد مشارکت در ساخت که بسیار مهم است، انتقال سهم سازنده به او بر اساس توافق می باشد. مالک موظف است بر اساس توافق عمل کند و سهم سازنده را به صورت قانونی منتقل کند.
تعهدات سازنده در مشارکت در ساخت
- تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت بیشتر از مالک زمین می باشد.
- در اکثر قراردادها هزینه های مربوط به اخذ جواز ساخت بر عهده سازنده می باشد.
- به طور کلی سازنده باید هزینه های مربوط به شهرداری، آزمایش های خاک و بتن، تامین مصالح و اجرا و … را نیز پرداخت نماید.
- همچنین ساخت و ساز زمین مطابق نقشه و با مصالح تعیین شده، هم از تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت می باشد. اگر مصالح تعیین شده به دلایلی قابل استفاده نباشد، مالک و سازنده باید دوباره بر سر نوع متریال مورد استفاده به تفاهم برسند. همچنین ما به تفاوت هزینه نیز باید محاسبه گردد.
- رعایت موارد ایمنی در حین اجرای پروژه هم از دیگر تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت می باشد. سازنده باید کلیه نکات ایمنی را مطابق با آیین نامه ها، رعایت کند. در زمان اجرای پروژه سازنده مسئول هرگونه خسارت مالی و جانی وارده می باشد و جبران آنها نیز بر عهده سازنده می باشد. 6.از تعهدات دیگر سازنده این است که سازنده نمی تواند بدون اطلاع مالک و توافق با وی، فرد دیگری را وارد قرارداد نماید.
در ادامه بخوانید: نحوه تقسیم ملک موروثی
اختلاف در مشارکت ساخت
اگر به‌عنوان یک مالک می‌خواهید با یک سازنده برای ساخت و ساز زمین یا ملک خود، قرارداد مشارکت در ساخت، تنظیم کنید و با او در مالکیت ساختمان نوساز شراکت کنید، باید در هنگام انعقاد قرارداد اختلافات احتمالی را پیش‌بینی کنید و برای آنها راهکارهای مناسبی را در نظر بگیرید. اختلاف در مشارکت ساخت به دو دسته اختلافات قراردادی و اختلافات غیر قراردادی تقسیم بندی می شوند
- اختلافات قراردادی خود به دو دسته اختلاف در تفسیر قرارداد و اختلاف در اجرای قرارداد تقسیم‌بندی می‌شوند.
- اختلاف در تفسیر قرارداد مربوط به شرایطی می‌شود که قرارداد دارای صراحت کافی نباشد و برای پی بردن به مفاد قرارداد باید آن را تفسیر کنیم. تنظیم دقیق مفاد قرارداد و می‌تواند از بروز چنین اختلافاتی پیشگیری کند.
- اختلاف در اجرای قرارداد هم به عدم پایبندی طرفین به انجام تعهداتشان مربوط می‌شود. عدم انجام تعهد، تاخیر و یا عدم انجام کامل تعهدات طرفین، منجر به بروز اختلافات در اجرای قرارداد می‌شود.
- اختلافات غیر قراردادی هم به 3 دسته تقسیم‌بندی می‌شوند که عبارتند از:
- برخی از اختلافات مشارکت در ساخت با منشا سازنده به دلیل عدم پایبندی سازنده به انجام تعهدات، تاخیر سازنده در انجام تعهدات، انجام ناقص تعهدات سازنده، عدم توان مالی سازنده برای ساخت ملک موضوع قرارداد، ناتوانی فنی و اجرایی سازنده برای ساخت ملک موضوع قرارداد و از کارافتادگی سازنده و تغییر نقشه ساختمانی توافق‌شده در قرارداد توسط سازنده و … به وقوع می‌پیوندند
- اختلافات با منشا مالک هم به دلایل عدم پایبندی مالک به انجام تعهدات، تاخیر در انجام تعهدات مالک، اهلیت نداشتن مالک، از بین رفتن اهلیت مالک پس از امضای قرارداد، ممنوع‌المعامله بودن مالک و یا فسخ کردن وکالت کاری به سازنده توسط مالک و یا انتقال قرارداد به شخص ثالث توسط مالک رخ می‌دهند.
- برخی از موارد اختلاف در مشارکت در ساخت با منشا ملک می تواند مربوط به اوقافی بودن ملک موضوع قرارداد، عدم مطابقت مساحت ملک با مساحت ثبت‌شده در سند ملک، کیفیت نامطلوب زمین و خاک زمین و تعلق داشتن ملک یا منافع آن به شخصی غیر از مالک طرف قرارداد و یا قرار داشتن ملک در بازداشت و یا در رهن بودن ملک و یا …..باشد.
وکیل ملکی برای رفع مشکلات در ساخت و ساز
وکیل ملکی با داشتن دانش عمیق و تجربه کاری مناسب در زمینه قرارداد مشارکت در ساخت، موکلین را با اطمینان راهنمایی می‌کند. او با دقت به جزئیات و قوانین مربوطه، به موکلین خود کمک می‌کند تا در مواجهه با مسائل مربوط به ساخت و ساز، بهترین تصمیمات را بگیرند و حقوق خود را به درستی حفظ کنند.